¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal en una obra y cuando no?
Así, la garantía o la protección del usuario viene dada por un seguro de daños materiales a la edificación, a suscribir por parte del promotor. 19.2 LOE que interviene en el proceso constructivo el seguro de responsabilidad decenal previsto en el artículo 19.1.c LOE. El certificado de eficiencia energética es exigible no sólo montecatini botox a los edificios de nueva construcción como ocurría con la normativa anterior, sino también a los edificios existentes. Y yo me pregunto ¿qué pasa si promuevo un gran edificio de viviendas y simultáneamente a su terminación las regalo a los más necesitados?
Último número de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI – SEPTIEMBRE – OCTUBRE / Nº 123
Pues bien, el artículo 19.1 letra c- determina la obligatoridad de contratar el seguro decenal en el caso de obras que puedan afectar estructuralmete a la edificación. E incluso en la construcción de edificios destinados a ser explotados en régimen de multipropiedad ya que aquí sobre la finalidad residencial primaría el carácter turístico o de recreo de los mismos. Como pone de manifiesto la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de mayo de 2022, «El seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción. No es obligatorio en seguro decenal en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación del seguro decenal por el tiempo que reste para completar los diez años. Según la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2014, “… El hecho de que la única vivienda unifamiliar pertenezca en copropiedad a tres personas distintas no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales a estos efectos si se tiene en cuenta la finalidad de la norma debatida.
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Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión -inter vivos- dentro del plazo previsto en el párrafo a del artículo 17.1 -a saber, diez años-, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía referida por el tiempo que reste para completar los diez años. En consecuencia, para dichas obras sí es precisa la contratación del seguro decenal por parte del promotor, aunque éste sea el propietario del edificio. En efecto, habitualmente las obras de rehabilitación y/o reforma son contratadas por la propia comunidad de propietarios, pero dicha intervención no implica que estemos ante una situación de autopromoción a los efectos ya señalados de exclusión de la contratación del seguro previstos en la DA 2ª.1 LOE. Artículo 2 -sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19-. Respecto del alcance del requisito que se incluye en la expresión de «única vivienda», esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se declara la construcción de sendas viviendas en dos fincas de los otorgantes.
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Además, se declara que los propietarios de dichas fincas “son autopromotores individuales de una única vivienda para uso propio”, por lo que no es exigible la prestación de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción. C. W., declaró la construcción de dos viviendas, una en cada una de las dos fincas de los otorgantes (fincas registrales 1.702 y 1.705). En las certificaciones catastrales incorporadas figura 2001 como año de construcción de las referidas edificaciones. Es una lista tan prolija y abierta que se pueden incluir la mayoría de las obras de intervención sobre vivienda preexistente, lo que no creo que fuese la intención del legislador. Por el contrario, en aquellos otros supuestos en los que sea precisa la redacción de un proyecto para obras de rehabilitación o reforma, sí será necesaria la contratación del seguro decenal por el promotor. Se trata de obras de rehabilitación o reforma en las que se ven afectados, de forma directa en su ejecución, los elementos estructurales que se garantizan con el seguro decenal, de acuerdo con lo previsto en el artículo 19.1.b LOE.
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El problema se plantea cuando quien ha usado realmente esa vivienda es el adquirente y a su nombre figuran los anteriores elementos probatorios. Si por el contrario ese cambio o rehabilitación puede suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría del conjunto estructural o tenía por objeto cambiar los usos específicos, habrá que entender que sí será preciso la suscripción del seguro decenal. La normativa fija la obligatoriedad de la garantía decenal para edificios cuyo destino principal sea el de viviendas. El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas características constructivas y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso individual.
De admitirse la interpretación que hace la registradora en la calificación impugnada se incurriría en contradicción valorativa respecto del caso de persona jurídica promotora, que puede ser pluripersonal. No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La indicada norma seguidamente prevé que no obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
- Además, se declara que los propietarios de dichas fincas “son autopromotores individuales de una única vivienda para uso propio”, por lo que no es exigible la prestación de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
- De admitirse la interpretación que hace la registradora en la calificación impugnada se incurriría en contradicción valorativa respecto del caso de persona jurídica promotora, que puede ser pluripersonal.
- En las certificaciones catastrales incorporadas figura 2001 como año de construcción de las referidas edificaciones.
- Por el contrario, en caso de división horizontal, creo que es ahí donde debemos tirar la línea del fuera de juego aseguraticio, en tanto que es en ese momento cuando se produce el ingreso de varias unidades independientes en el tráfico jurídico publicitado registralmente.
- En efecto, habitualmente las obras de rehabilitación y/o reforma son contratadas por la propia comunidad de propietarios, pero dicha intervención no implica que estemos ante una situación de autopromoción a los efectos ya señalados de exclusión de la contratación del seguro previstos en la DA 2ª.1 LOE.
Por el contrario, en caso de división horizontal, creo que es ahí donde debemos tirar la línea del fuera de juego aseguraticio, en tanto que es en ese momento cuando se produce el ingreso de varias unidades independientes en el tráfico jurídico publicitado registralmente. Por el contrario, en favor de la necesidad de seguro decenal se pronuncia la Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003, que confunde los conceptos anteriores. Antes bien, el uso propio por parte del autopromotor debe ser excluyente de otras facultades de disfrute sobre el mismo bien, coetáneas a las del autopromotor.
Aquí, salvo que fuese yo el que adoptase a todos, les haría un roto fiscal a los adjudicatarios, y alguien me saldría con el seguro decenal. A lo que podría contrargumentarse que el seguro es de daños y no de responsabilidad civil, por lo que volveríamos a la «unifamiliaridad» entendida como aislamiento estructural de lo ahora promovido. Por lo demás, en las certificaciones catastrales incorporadas figura 2001 como año de construcción de las referidas edificaciones. En el caso descrito en la consulta, al producirse la entrega de las viviendas con la puesta en posesión del adquirente, una vez acabadas las mismas, no cabe duda de que el objeto de la entrega es una vivienda terminada y no una vivienda en construcción…«.
La exigencia del seguro decenal en las obras nuevas. La doctrina general de la DGRN.
Artículo 9.2.d)-, obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, “para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda”. Entiendo que por igual razón ello ocurrirá cuando se rehabilita por el promotor la vivienda en la que tiene fijada en exclusiva su residencia. En segundo lugar, el criterio principal a valorar será el relativo a la necesidad de proyecto para las obras de rehabilitación y/o reforma.
